Overlast van buren

Overlast van buren

Heeft u last van uw buren in uw VvE? Bijvoorbeeld door rook, stank, rommel in de gang of een huisdier? Wat u in zo’n situatie kunt doen, hangt vooral af van twee dingen. Ten eerste van de regels in uw eigen VvE. Ten tweede van wie de overlast veroorzaakt: een eigenaar of een huurder. Op deze pagina leest u welke factoren meespelen. U ziet ook welke stappen vaak passend zijn en wanneer er hulp is van buiten uw VvE.

VoorRecht-rechtspraak biedt informatie om zelf tot een oplossing te komen, maar helpt ook als dat niet lukt. Indien nodig, is een stap naar de rechter mogelijk.

De weg naar een oplossing begint met de Verkenner

De Verkenner is een digitale hulp. Met hulp van kunstmatige intelligentie stelt hij u vragen om duidelijk te krijgen wat er aan de hand is. Daarna krijgt u informatie op basis van wat u heeft verteld, zoals uw rechten, wat u kunt doen, en wanneer hulp mogelijk is.
Let op: De Verkenner maakt gebruik van kunstmatige intelligentie en is nog in ontwikkeling. Controleer altijd of de informatie klopt.
Mijn VvE buren roken op het balkon en de rook komt mijn woning binnen
Er staat altijd rommel van een VvE-buur in de gang
De hond van mijn VvE-buren blaft de hele dag en ik heb daar last van
Vertel de Verkenner uw eigen situatie...

Voorbeelden van situaties

Onderstaande situaties zijn fictief, maar gebaseerd op gevallen die bij voorRecht-rechtspraak binnenkomen. De voorbeelden trekken geen juridische conclusies. Ze laten zien welke stap iemand zou kunnen hebben gezet na het verkennen van de eigen situatie via de Verkenner. Wat de Verkenner laat zien is gebaseerd op patronen uit jurisprudentie over vergelijkbare situaties.

Rook van het balkon van de onderburen

Lisa had elke avond last van sigarettenrook. De rook kwam omhoog vanaf het balkon van haar onderburen. Via haar openstaande raam trok de rook de slaapkamer in. Ze sprak haar onderburen aan. Die vonden dat ze op hun eigen balkon mochten roken. Lisa keek in het huishoudelijk reglement van haar VvE. Ze vond wel regels over balkons, maar niets over roken. Via de Verkenner werd duidelijk dat roken op een eigen balkon in principe is toegestaan. Een zekere mate van rookhinder hoort bij wonen in een appartementencomplex. Pas als de rook ernstig, langdurig en structureel is, kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder (art. 5:37 BW). De vergadering van eigenaars kan wel afspraken maken over het gebruik van balkons. Lisa zou daarom kunnen voorstellen om het onderwerp op de agenda van de eerstvolgende vergadering te zetten. Zo kunnen bewoners samen kijken of er afspraken nodig zijn.

Rook van het balkon van de onderburen

<p>Lisa had elke avond last van sigarettenrook. De rook kwam omhoog vanaf het balkon van haar onderburen. Via haar openstaande raam trok de rook de slaapkamer in. Ze sprak haar onderburen aan. Die vonden dat ze op hun eigen balkon mochten roken. Lisa keek in het huishoudelijk reglement van haar VvE. Ze vond wel regels over balkons, maar niets over roken. Via de Verkenner werd duidelijk dat roken op een eigen balkon in principe is toegestaan. Een zekere mate van rookhinder hoort bij wonen in een appartementencomplex. Pas als de rook ernstig, langdurig en structureel is, kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder (<a href="https://wetten.overheid.nl/BWBR0005288/2024-01-01/#Boek5_Titeldeel4_Artikel37" rel="noopener noreferrer" target="_blank" title="">art. 5:37 BW</a>). De vergadering van eigenaars kan wel afspraken maken over het gebruik van balkons. Lisa zou daarom kunnen voorstellen om het onderwerp op de agenda van de eerstvolgende vergadering te zetten. Zo kunnen bewoners samen kijken of er afspraken nodig zijn. </p>

Dozen en oude meubels in de gemeenschappelijke gang

Floris ergerde zich al maanden aan spullen in de gang van het complex. Een van zijn buren zette er dozen, fietsen en oude meubels neer. De gang is smal. Floris maakte zich zorgen over de vluchtweg bij brand. Hij sprak deze buur er twee keer op aan, maar er veranderde niets.

Via de Verkenner werd duidelijk dat de meeste huishoudelijke reglementen spullen in gemeenschappelijke ruimten verbieden. De gang moet namelijk als vluchtroute kunnen werken. Het VvE-bestuur kan op zo’n regel doorgaans handhaven. Eerst met een waarschuwing. Helpt dat niet, dan kan een boete volgen. Floris zou daarom het bestuur schriftelijk kunnen vragen om naar de situatie te kijken. Een paar foto’s van de gang kunnen daarbij helpen. Daarmee heeft het bestuur iets concreets om mee aan de slag te gaan.

Dozen en oude meubels in de gemeenschappelijke gang

Floris ergerde zich al maanden aan spullen in de gang van het complex. Een van zijn buren zette er dozen, fietsen en oude meubels neer. De gang is smal. Floris maakte zich zorgen over de vluchtweg bij brand. Hij sprak deze buur er twee keer op aan, maar er veranderde niets. Via de Verkenner werd duidelijk dat de meeste huishoudelijke reglementen spullen in gemeenschappelijke ruimten verbieden. De gang moet namelijk als vluchtroute kunnen werken. Het VvE-bestuur kan op zo’n regel doorgaans handhaven. Eerst met een waarschuwing. Helpt dat niet, dan kan een boete volgen. Floris zou daarom het bestuur schriftelijk kunnen vragen om naar de situatie te kijken. Een paar foto’s van de gang kunnen daarbij helpen. Daarmee heeft het bestuur iets concreets om mee aan de slag te gaan.

Een blaffende hond en stank van een huurder boven haar

Ayo had last van de hond van haar bovenburen. De hond blafte vaak als de buren weg waren. Daarnaast trok er geregeld stank uit het appartement haar woonkamer in. Ayo sprak haar bovenburen er twee keer op aan, maar er veranderde niets. Ze kwam erachter dat haar bovenburen huurden van een eigenaar die zelf elders woont. Via de Verkenner werd duidelijk dat een algemeen huisdierverbod vaak geen standhoudt. Dat geldt als het verbod alleen in het huishoudelijk reglement staat. Zo’n principiële beperking hoort in het splitsingsreglement zelf (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722). Regels om overlast door een huisdier tegen te gaan, kunnen wél in het huishoudelijk reglement staan. Omdat de overlastgevers huurden, loopt de weg meestal via de eigenaar. Ayo zou daarom een korte notitie kunnen bijhouden van data en tijdstippen waarop ze last had. Met die notitie zou ze het bestuur kunnen vragen om in gesprek te gaan met de eigenaar. Zo wordt voor het bestuur en voor de eigenaar duidelijker waar het over gaat.

Een blaffende hond en stank van een huurder boven haar

<p>Ayo had last van de hond van haar bovenburen. De hond blafte vaak als de buren weg waren. Daarnaast trok er geregeld stank uit het appartement haar woonkamer in. Ayo sprak haar bovenburen er twee keer op aan, maar er veranderde niets. Ze kwam erachter dat haar bovenburen huurden van een eigenaar die zelf elders woont. Via de Verkenner werd duidelijk dat een algemeen huisdierverbod vaak geen standhoudt. Dat geldt als het verbod alleen in het huishoudelijk reglement staat. Zo’n principiële beperking hoort in het splitsingsreglement zelf (<a href="https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2019:1722" rel="noopener noreferrer" target="_blank" title="">ECLI:NL:GHSHE:2019:1722</a>). Regels om overlast door een huisdier tegen te gaan, kunnen wél in het huishoudelijk reglement staan. Omdat de overlastgevers huurden, loopt de weg meestal via de eigenaar. Ayo zou daarom een korte notitie kunnen bijhouden van data en tijdstippen waarop ze last had. Met die notitie zou ze het bestuur kunnen vragen om in gesprek te gaan met de eigenaar. Zo wordt voor het bestuur en voor de eigenaar duidelijker waar het over gaat. </p>

Currently showing 1 to 3 of 3

Staat uw situatie niet tussen deze voorbeelden?

Maakt u zich geen zorgen, dit waren slechts een paar voorbeelden van wat er via de Verkenner kan worden behandeld. We nodigen u uit om uw eigen situatie in te vullen in onze AI chatbot. Daar krijgt u, na het beantwoorden van enkele vragen, informatie die bij uw geval past. De verkenner is kosteloos, anoniem, en u zit nergens aan vast.

Samen met een begeleider kijken nara uw situatie?

Kunt u er samen niet uitkomen, of weet u niet goed wat een volgende stap is? Een zaakbegeleider helpt u om helderheid te krijgen in uw situatie en het gesprek met de andere partij weer op gang te krijgen. Samen kijken we wat er nodig is.

  • Heeft u het gevoel dat u er samen niet uitkomt?
  • Voelt u zich niet gehoord of begrepen door de andere partij?
  • Zoekt u iemand die met u meedenkt over een volgende stap?

Veelgestelde vragen over Overlast van buren

Welke vormen het meest voorkomen, hangt af van het type complex en de bewoners. Vaak gaat het om rook of stank. Ook rommel in gangen of op balkons komt veel voor. Daarnaast spelen overlast door huisdieren en gedrag dat het wonen onaangenaam maakt. Geluidsoverlast valt daar ook onder, maar dat is een onderwerp op zich. Daarvoor verwijzen we naar de aparte pagina Geluidsoverlast in uw VvE. Welke regels in uw situatie tellen, hangt vrijwel altijd af van uw huishoudelijk reglement en splitsingsakte.
Of u verder kunt komen, hangt af van wat het bestuur tot nu toe heeft gedaan. Ook telt wat het reglement zegt. In veel gevallen helpt het om het onderwerp op de agenda van de vergadering te zetten. U kunt het bestuur ook schriftelijk vragen om actie. Doet het bestuur niets terwijl er wel duidelijke regels gelden? Dan kan het bestuur daar in beginsel zelf op worden aangesproken. Daarvoor verwijzen we naar de pagina Wat als het VvE-bestuur niet ingrijpt?. Komt u er ook dan niet uit? Dan zijn er meerdere routes mogelijk. Denk aan buurtbemiddeling en aan de gemeente bij ernstige hinder. In het uiterste geval kunt u een procedure bij de rechter overwegen. Maar verken eerst uw situatie in de Verkenner.
Of een boete kan, hangt af van wat het reglement zegt. In veel reglementen staat dat het bestuur eerst een schriftelijke waarschuwing geeft. Daarin staat een termijn om de overtreding te stoppen. Helpt de waarschuwing niet, dan kan het bestuur een boete opleggen. Voorwaarde is dat het reglement daarvoor een eigen grondslag biedt. Ook moet de procedure zijn gevolgd. Ontbreekt een geldige boetebepaling, of is de procedure niet gevolgd? Dan kan een opgelegde boete door de rechter alsnog ongedaan worden gemaakt. Wat in uw VvE geldt, leest u in uw eigen reglement.
Of uw buur zonder beperkingen mag roken, hangt af van twee dingen. Als eerste zijn er de regels in uw VvE. Daarnaast moet er worden meegenomen hoe ernstig de overlast van de rook is. Doorgaans is roken op een eigen balkon toegestaan. Een zekere mate van rookhinder hoort bij wonen in een appartementencomplex. Maar als de rook vaak en ernstig naar binnen komt, kan het anders uitpakken. Lijdt uw woongenot er duidelijk onder, dan kan er sprake zijn van onrechtmatige hinder (art. 5:37 BW). In de praktijk is dat lastig te onderbouwen. De vergadering van eigenaars kan ook afspraken maken over het gebruik van balkons. U kunt het onderwerp op de agenda van de eerstvolgende vergadering laten zetten.
Of de gemeente kan optreden, hangt af van de ernst en het patroon van de overlast. Ook telt of u eerder al andere stappen heeft gezet. Sinds 2017 kan de burgemeester bij ernstige en herhaaldelijke hinder ingrijpen via de Wet aanpak woonoverlast. Dat geldt ook in koopwoningen en VvE-appartementen (art. 151d Gemeentewet). De burgemeester kan dan een gedragsaanwijzing geven. Doorgaans is dat een laatste stap. De gemeente grijpt pas in als andere wegen geen oplossing brachten, zoals een gesprek met de buren, het VvE-bestuur of buurtbemiddeling (ECLI:NL:RBLIM:2022:7043).
Wie het aanspreekpunt is, hangt af van wat uw reglement en splitsingsakte zeggen. Doorgaans is de eigenaar van het appartement verantwoordelijk. De eigenaar moet ervoor zorgen dat de huurder zich aan de VvE-regels houdt. U kunt het bestuur dan vragen om de eigenaar te benaderen. In sommige VvE’s tekent een huurder een gebruikersverklaring. Daarin belooft de huurder de VvE-regels na te leven (art. 5:128 BW). In dat geval kan de VvE in veel reglementen ook de huurder rechtstreeks aanspreken. Welke route in uw situatie het meest voor de hand ligt, kan de Verkenner met u doornemen.
Of een procedure passend is, hangt af van een paar dingen. Het gaat om de ernst van de overlast en om hoelang het al duurt. Ook telt wat er al is geprobeerd. In de praktijk komt een procedure bij de rechter pas in beeld als andere wegen geen oplossing brachten. Het gaat dan om gesprekken met overlastgever en/of het VvE-bestuur, buurtbemiddeling en eventueel de gemeente. De rechter kijkt onder meer naar de aard en ernst van de overlast. Ook naar de omstandigheden van het geval. Buurtbemiddeling is in veel gemeenten gratis en vaak een lichtere stap. Aan een rechtszaak zijn doorgaans wel kosten verbonden en biedt meestal niet snel uitkomst. Met de Verkenner kunt u goed op een rijtje zetten wat voor u de beste keuze is.
Deze pagina is gecontroleerd op 30 juni 2026 door:
Pieter van Riemsdijk
Pieter van Riemsdijk

Heeft u nog een andere vraag?

Neem contact met ons op
Het logo van de Rechtspraak
voorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak
Disclaimer Deze website geeft algemene informatie over regels, werkwijzen en procedures en bevat geen juridisch advies. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan of aanspraak maken op de juistheid en volledigheid van de inhoud. Daarnaast is voorRecht-rechtspraak en daarmee de Rechtspraak niet aansprakelijk voor de inhoud, actualiteit en het functioneren van websites van derden. De website wordt met grote zorgvuldigheid onderhouden.