Geluidsoverlast in VvE

Geluidsoverlast in VvE

Wie is verantwoordelijk als u in uw VvE-appartement last heeft van uw boven- of benedenburen? Wat u kunt doen hangt doorgaans af van drie dingen: wat het huishoudelijk reglement zegt, of de vloer aan de geluidseis voldoet en hoe ernstig de overlast is. Op deze pagina leest u welke factoren meespelen en welke stappen u zelf kunt zetten. VoorRecht-rechtspraak biedt informatie om zelf tot een oplossing te komen, maar helpt ook als dat niet lukt. Indien nodig, is een stap naar de rechter mogelijk.

De weg naar een oplossing begint met de Verkenner

De Verkenner is een digitale hulp. Met hulp van kunstmatige intelligentie stelt hij u vragen om duidelijk te krijgen wat er aan de hand is. Daarna krijgt u informatie op basis van wat u heeft verteld, zoals uw rechten, wat u kunt doen, en wanneer hulp mogelijk is.
Let op: De Verkenner maakt gebruik van kunstmatige intelligentie en is nog in ontwikkeling. Controleer altijd of de informatie klopt.
Mijn bovenburen in de VvE hebben laminaat gelegd zonder ondervloer en daarom hoor ik alles
Ik heb meerdere keren geklaagd over geluidsoverlast bij het VvE-bestuur maar er gebeurt niets
Mijn buren in de VvE maken elke avond lawaai tot laat in de nacht
Vertel de Verkenner uw eigen situatie...

Voorbeelden van situaties

Onderstaande situaties zijn fictief, maar gebaseerd op gevallen die bij voorRecht-rechtspraak binnenkomen. De voorbeelden trekken geen juridische conclusies. Ze laten zien welke stap iemand zou kunnen hebben gezet na het verkennen van de eigen situatie via de Verkenner. Wat de Verkenner laat zien is gebaseerd op patronen uit jurisprudentie over vergelijkbare situaties.

Loopgeluiden van de bovenburen

Merel hoorde enkele maanden lang bijna dagelijks loopgeluiden en gestommel van haar bovenburen. Die hadden net laminaat laten leggen. Ze had het bij hen aangekaart, maar zij vonden dat het meeviel. Merel wist niet of de vloer aan een norm moest voldoen en wat haar VvE daarmee kon. De Verkenner liet zien dat veel VvE-reglementen voor harde vloeren een contactgeluidsisolatie van +10 dB voorschrijven. Een onafhankelijke meting volgens NEN 5077 helpt vaak om vast te stellen of een vloer aan die eis voldoet. Verder werd duidelijk dat de uitkomst van zo’n meting het gesprek tussen bewoners en bestuur vaak weer op gang brengt. Merel zou daarom haar reglement kunnen opzoeken. Als daar een geluidseis in staat, zou zij een onafhankelijke vloermeting kunnen voorstellen. Merel en haar bovenburen zouden dan op basis van die objectieve meting verder kunnen praten.

Harde muziek op late avonden

William had vaak last van harde muziek van zijn benedenburen, vooral na 22.00 uur. Hij had meerdere keren aangebeld, maar er veranderde weinig. Hij begon zich af te vragen of het VvE-bestuur hier iets in kan betekenen. De Verkenner liet zien dat veel huishoudelijke reglementen stille uren bevatten. Het bestuur heeft in die gevallen vaak een rol om bewoners aan te spreken, mits er een feitelijke onderbouwing is. Verder werd duidelijk dat een logboek met data, tijden en type geluid vaak helpt. Het maakt het gesprek concreet. William zou daarom een paar weken een geluidslogboek kunnen bijhouden. Samen met een korte beschrijving van zijn pogingen zou hij dat bij het bestuur kunnen aanleveren. Bewoners en bestuur kunnen dan op basis van dezelfde informatie naar een werkbare afspraak toe kunnen werken.

Langdurige verbouwing op de bovenverdieping

Bouke had al maanden last van boor- en zaaggeluiden bij een buur die aan het verbouwen was. De werkzaamheden gingen ook in het weekend door. Bouke wist niet of er afspraken over werktijden golden en bij wie hij dat kon nagaan. De Verkenner liet zien dat de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement soms regels voor verbouwingen bevatten. Sommige reglementen bepalen dat vooraf toestemming moet worden gevraagd. Daarnaast kunnen gemeenten in een plaatselijke verordening werktijden stellen. Verder werd duidelijk dat afspraken over tijdvakken, een einddatum en pauzemomenten in vergelijkbare situaties vaak helpen. Ze maken de overlast hanteerbaar. Bouke zou daarom samen met het bestuur kunnen voorstellen om met de verbouwende buur in gesprek te gaan. Werkdagen, eindtijden en het weekend zijn daarbij logische onderwerpen. Zo ligt er een afspraak waar beide partijen mee verder kunnen.

Currently showing 1 to 3 of 3

Staat uw situatie niet tussen deze voorbeelden?

Maakt u zich geen zorgen, dit waren slechts een paar voorbeelden van wat er via de Verkenner kan worden behandeld. We nodigen u uit om uw eigen situatie in te vullen in onze AI chatbot. Daar krijgt u, na het beantwoorden van enkele vragen, informatie die bij uw geval past. De verkenner is kosteloos, anoniem, en u zit nergens aan vast.

Samen met een begeleider kijken naar uw situatie?

Kunt u er samen niet uitkomen, of weet u niet goed wat een volgende stap is? Een zaakbegeleider helpt u om helderheid te krijgen in uw situatie en het gesprek met de andere partij weer op gang te krijgen. Samen kijken we wat er nodig is.

  • Heeft u het gevoel dat u er samen niet uitkomt?
  • Voelt u zich niet gehoord of begrepen door de andere partij?
  • Zoekt u iemand die met u meedenkt over een volgende stap?

Veelgestelde vragen over Geluidsoverlast in VvE

Wat u kunt doen hangt over het algemeen af van drie dingen. In de eerste plaats hangt het af van wat het huishoudelijk reglement en de splitsingsakte van uw VvE zeggen. Daarnaast of de overlast onder onrechtmatige hinder valt (art. 5:37 BW). En ten slotte of u al een andere manier van oplossen heeft geprobeerd, zoals een gesprek of buurtbemiddeling. In de meeste gevallen begint het bij een gesprek met uw buur en bij het inzien van de reglementen. Maar als de overlast ernstig, frequent en langdurig is, kan ook een formelere route passend zijn.
Als het bestuur niets onderneemt, hangt het vervolg vaak af van twee dingen. Wat ligt er feitelijk bij het bestuur, en wat draagt uw reglement het bestuur op? U kunt het onderwerp in veel gevallen op de agenda van de eigenaarsvergadering laten zetten. Ook kunt u het bestuur schriftelijk vragen waarom het wel of niet handelt. Bij vragen over uw situatie kan de Verkenner u informatie geven over uw rechten, plichten en mogelijke oplossingen. Maar als dat niet helpt, blijven er nog andere routes over. Buurtbemiddeling en zaakbegeleiding zijn mogelijkheden. In uitzonderlijke gevallen kan ook een procedure bij de kantonrechter passen.
Of een VvE een boete kan opleggen, hangt over het algemeen af van wat het huishoudelijk reglement daarover zegt. In veel reglementen staat een procedure waarbij eerst een schriftelijke waarschuwing volgt. De bewoner krijgt daarbij een termijn om de overtreding te beëindigen. In de meeste gevallen volgt pas daarna een boete, met een maximum dat de vergadering heeft vastgesteld. Maar als het reglement geen boetebepaling kent, kan een opgelegde boete worden aangevochten. Hetzelfde geldt als de procedure niet is gevolgd.
In een VvE is de eigenaar over het algemeen verantwoordelijk voor het gedrag van wie in het appartement woont. In de meeste modelreglementen tekent een huurder een gebruikersverklaring. Daarmee bindt de huurder zich aan de regels van de VvE. Een rechtbank oordeelde in 2018 dat een eigenaar onrechtmatig handelde tegenover de onderbuur. Die eigenaar wist van overlast door de studentenhuurders, maar deed niets (ECLI:NL:RBAMS:2018:4666). Maar als de eigenaar zelf in gesprek gaat met de huurder en maatregelen neemt, kan dat de aansprakelijkheid beperken.
Of een harde vloer is toegestaan, hangt vaak af van wat uw reglement zegt over vloerbedekking. Veel VvE’s stellen een contactgeluidsisolatie van +10 dB (Ico) verplicht, gemeten volgens NEN 5077. In de meeste gevallen mag dan een laminaatvloer worden gelegd. De voorwaarde is een onderlaag die samen met de vloer aan de eis voldoet. Maar als de vloer niet aan die eis voldoet, kan het anders uitpakken. Hetzelfde geldt als het reglement vooraf toestemming van de VvE vereist.
Of een procedure bij de rechter zinvol is, hangt af van twee dingen. Wat heeft u al geprobeerd, en hoe ernstig en langdurig is de overlast? In de meeste gevallen wordt eerst gekeken naar een gesprek, het VvE-bestuur, buurtbemiddeling of mediation. Maar als die routes niets opleveren en de overlast aanhoudt, kan een rechter meekijken. Bij vragen over uw situatie kan de Verkenner u informatie geven over uw rechten, plichten en mogelijke oplossingen.
Of schadevergoeding wordt toegekend, hangt over het algemeen af van het bewijs dat u kunt leveren. In de meeste gevallen moet u drie dingen laten zien. Dat sprake is van onrechtmatige hinder. Hoe ernstig en langdurig die hinder was. En welke schade u concreet heeft geleden. Wie schadevergoeding vraagt, moet in beginsel zelf bewijzen wat er is gebeurd en wat de schade is (art. 150 Rv). In een zaak uit 2023 wees een rechtbank de vorderingen af. De rechter vond de hinder in dat pand uit 1932 niet onrechtmatig, mede gelet op de leeftijd van het gebouw (ECLI:NL:RBMNE:2023:403). Maar als de overlast goed is onderbouwd en duidelijk normen overschrijdt, kan een rechter wel een vergoeding toekennen.
Deze pagina is gecontroleerd op 18 juni 2026 door: Pieter van Riemsdijk

Heeft u nog een andere vraag?

Neem contact met ons op
Het logo van de Rechtspraak
voorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak
Disclaimer Deze website geeft algemene informatie over regels, werkwijzen en procedures en bevat geen juridisch advies. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan of aanspraak maken op de juistheid en volledigheid van de inhoud. Daarnaast is voorRecht-rechtspraak en daarmee de Rechtspraak niet aansprakelijk voor de inhoud, actualiteit en het functioneren van websites van derden. De website wordt met grote zorgvuldigheid onderhouden.