Lekkage & Waterschade

Lekkage & Waterschade

Wie betaalt de schade als er water lekt in uw VvE-appartement? Dat hangt vooral af van twee factoren: waar het water vandaan komt en wat uw splitsingsreglement zegt over gemeenschappelijk en privé. Op deze pagina leest u welke factoren uw situatie bepalen. Daarna helpt de Verkenner u om die factoren voor uw eigen geval langs te lopen.

VoorRecht-rechtspraak biedt informatie om zelf tot een oplossing te komen, maar helpt ook als dat niet lukt. Indien nodig, is een stap naar de rechter mogelijk.

De weg naar een oplossing begint met de Verkenner

De Verkenner is een digitale hulp. Met hulp van kunstmatige intelligentie stelt hij u vragen om duidelijk te krijgen wat er aan de hand is. Daarna krijgt u informatie op basis van wat u heeft verteld, zoals uw rechten, wat u kunt doen, en wanneer hulp mogelijk is.
Let op: De Verkenner maakt gebruik van kunstmatige intelligentie en is nog in ontwikkeling. Controleer altijd of de informatie klopt.
Ik heb last van lekkage in mijn VvE-woning en weet niet wie verantwoordelijk is
De VvE reageert niet op mijn melding van lekkage
Mijn bovenbuur veroorzaakt lekkage maar erkent dat niet
Vertel de Verkenner uw eigen situatie...

Voorbeelden van situaties

Onderstaande situaties zijn fictief, maar gebaseerd op gevallen die bij voorRecht-rechtspraak binnenkomen. De voorbeelden trekken geen juridische conclusies. Ze laten zien welke stap iemand zou kunnen hebben gezet na het verkennen van de eigen situatie via de Verkenner. Wat de Verkenner laat zien is gebaseerd op patronen uit jurisprudentie over vergelijkbare situaties.

Lekkage uit het gemeenschappelijke dak, schade neemt toe

Naïma ontdekte na een week aanhoudende regen vochtplekken op haar plafond. Het water leek uit het gemeenschappelijke dak te komen. Ze meldde de lekkage per e-mail bij het VvE-bestuur. Er gebeurde echter maandenlang niets. Intussen breidde de schade aan haar plafond en aan een deel van haar inboedel zich verder uit. Naïma wist niet goed hoe ze het bestuur weer aan zet kon krijgen. De Verkenner liet zien dat de VvE doorgaans verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel van het dak. Het dak is een gemeenschappelijk deel. Een VvE die ondanks meldingen langere tijd niets onderneemt, kan aansprakelijk zijn voor de gevolgschade (ECLI:NL:RBAMS:2020:2314). Verder werd duidelijk dat een schriftelijke aanmaning met termijn vaak nodig is. Pas dan raakt de VvE in beginsel in verzuim. Naïma zou daarom een schriftelijke aanmaning aan het bestuur kunnen sturen. Daarin geeft ze een redelijke termijn voor onderzoek en herstel.

Lekkage uit het gemeenschappelijke dak, schade neemt toe

<p>Naïma ontdekte na een week aanhoudende regen vochtplekken op haar plafond. Het water leek uit het gemeenschappelijke dak te komen. Ze meldde de lekkage per e-mail bij het VvE-bestuur. Er gebeurde echter maandenlang niets. Intussen breidde de schade aan haar plafond en aan een deel van haar inboedel zich verder uit. Naïma wist niet goed hoe ze het bestuur weer aan zet kon krijgen. De Verkenner liet zien dat de VvE doorgaans verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel van het dak. Het dak is een gemeenschappelijk deel. Een VvE die ondanks meldingen langere tijd niets onderneemt, kan aansprakelijk zijn voor de gevolgschade (<a href="https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:2314" rel="noopener noreferrer" target="_blank" title="">ECLI:NL:RBAMS:2020:2314</a>). Verder werd duidelijk dat een schriftelijke aanmaning met termijn vaak nodig is. Pas dan raakt de VvE in beginsel in verzuim. Naïma zou daarom een schriftelijke aanmaning aan het bestuur kunnen sturen. Daarin geeft ze een redelijke termijn voor onderzoek en herstel. </p>

Onduidelijke oorzaak tussen bovenbuur en gemeenschappelijke leiding

Ronald zag vochtvlekken op de muur tussen zijn woonkamer en die van de bovenbuur. De bovenbuur gaf aan in de eigen woning niets te zien. Ronald wist niet waar het water vandaan kwam. Het kon uit de woning van de bovenbuur lekken. Het kon ook uit een leiding in de muur komen, die mogelijk gemeenschappelijk is. De Verkenner liet zien dat de VvE een onderzoeksplicht heeft om de oorzaak uit te zoeken. Dat geldt ook als nog niet vaststaat of de oorzaak in een gemeenschappelijk of privédeel ligt (ECLI:NL:RBROT:2025:5489). Verder werd duidelijk dat een lekdetectie vaak helpt om de oorzaak vast te stellen. Een lekdetectie is een onderzoek door een specialist die met vochtmetingen of camera-onderzoek de bron van het water opspoort. Ronald zou daarom samen met de bovenbuur en het bestuur kunnen voorstellen om een gezamenlijke lekdetectie te laten uitvoeren. Daarna wordt eerst de oorzaak duidelijk, voordat het gesprek over kosten verder gaat.

Onduidelijke oorzaak tussen bovenbuur en gemeenschappelijke leiding

<p>Ronald zag vochtvlekken op de muur tussen zijn woonkamer en die van de bovenbuur. De bovenbuur gaf aan in de eigen woning niets te zien. Ronald wist niet waar het water vandaan kwam. Het kon uit de woning van de bovenbuur lekken. Het kon ook uit een leiding in de muur komen, die mogelijk gemeenschappelijk is. De Verkenner liet zien dat de VvE een onderzoeksplicht heeft om de oorzaak uit te zoeken. Dat geldt ook als nog niet vaststaat of de oorzaak in een gemeenschappelijk of privédeel ligt (<a href="https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2025:5489" rel="noopener noreferrer" target="_blank" title="">ECLI:NL:RBROT:2025:5489</a>). Verder werd duidelijk dat een lekdetectie vaak helpt om de oorzaak vast te stellen. Een lekdetectie is een onderzoek door een specialist die met vochtmetingen of camera-onderzoek de bron van het water opspoort. Ronald zou daarom samen met de bovenbuur en het bestuur kunnen voorstellen om een gezamenlijke lekdetectie te laten uitvoeren. Daarna wordt eerst de oorzaak duidelijk, voordat het gesprek over kosten verder gaat. </p>

VvE erkent aansprakelijkheid niet en wijst op het eigen risico

Boris had de lekkage gemeld. Er was inmiddels vastgesteld dat de oorzaak in een gemeenschappelijke leiding zat. Toch wees het VvE-bestuur aansprakelijkheid af en verwees naar het eigen risico van de opstalverzekering. Boris kreeg geen reactie meer op zijn vragen om uitleg. Hij zag niet hoe hij er met het bestuur zelf nog uit zou komen.

De Verkenner liet zien dat de verdeling van het eigen risico per VvE kan verschillen. Die verdeling hangt doorgaans af van het splitsingsreglement en eerdere besluiten van de vergadering van eigenaars. Verder werd duidelijk dat eigenaren bij een vastgelopen geschil vaak eerst een onpartijdige route zoeken. Dat doen ze voordat ze naar de rechter stappen. Boris zou daarom via de Verkenner aanspraak kunnen maken op zaakbegeleiding. Onder begeleiding kunnen het bestuur en hij samen bekijken hoe ze tot een oplossing komen.

VvE erkent aansprakelijkheid niet en wijst op het eigen risico

Boris had de lekkage gemeld. Er was inmiddels vastgesteld dat de oorzaak in een gemeenschappelijke leiding zat. Toch wees het VvE-bestuur aansprakelijkheid af en verwees naar het eigen risico van de opstalverzekering. Boris kreeg geen reactie meer op zijn vragen om uitleg. Hij zag niet hoe hij er met het bestuur zelf nog uit zou komen. De Verkenner liet zien dat de verdeling van het eigen risico per VvE kan verschillen. Die verdeling hangt doorgaans af van het splitsingsreglement en eerdere besluiten van de vergadering van eigenaars. Verder werd duidelijk dat eigenaren bij een vastgelopen geschil vaak eerst een onpartijdige route zoeken. Dat doen ze voordat ze naar de rechter stappen. Boris zou daarom via de Verkenner aanspraak kunnen maken op zaakbegeleiding. Onder begeleiding kunnen het bestuur en hij samen bekijken hoe ze tot een oplossing komen.

Currently showing 1 to 3 of 3

Staat uw situatie niet tussen deze voorbeelden?

Maakt u zich geen zorgen, dit waren slechts een paar voorbeelden van wat er via de Verkenner kan worden behandeld. We nodigen u uit om uw eigen situatie in te vullen in onze AI chatbot. Daar krijgt u, na het beantwoorden van enkele vragen, informatie die bij uw geval past. De verkenner is kosteloos, anoniem, en u zit nergens aan vast.

Samen met een begeleider kijken naar uw situatie?

Kunt u er samen niet uitkomen, of weet u niet goed wat een volgende stap is? Een zaakbegeleider helpt u om helderheid te krijgen in uw situatie en het gesprek met de andere partij weer op gang te krijgen. Samen kijken we wat er nodig is.

  • Heeft u het gevoel dat u er samen niet uitkomt?
  • Voelt u zich niet gehoord of begrepen door de andere partij?
  • Zoekt u iemand die met u meedenkt over een volgende stap?

Veelgestelde vragen over Lekkage & Waterschade

Of uw bovenbuur aanspreekbaar is, hangt af van de oorzaak in diens woning. Het hangt ook af van wat u over die oorzaak kunt aantonen. Komt het water aantoonbaar uit het privégedeelte van de bovenbuur, bijvoorbeeld uit een lekkende wasmachineslang of een eigen kraan? Dan is uw bovenbuur in de meeste gevallen aanspreekbaar voor uw schade. Is de oorzaak onduidelijk of betwist? Dan is een lekdetectie of een onafhankelijk expertiserapport doorgaans de logische volgende stap voordat over kosten wordt gesproken. We raden u aan de Verkenner te raadplegen om informatie te krijgen over uw rechten, plichten en mogelijke oplossingen.
De VvE is doorgaans aansprakelijk als de lekkage uit een gemeenschappelijk deel komt. Denk aan het dak, de gevel of een gemeenschappelijke leiding. Dat hangt samen met de onderhoudsverplichting van de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:126 BW). Maar als uw splitsingsreglement de grens tussen gemeenschappelijk en privé anders trekt, kan het anders uitpakken. Hetzelfde geldt als de oorzaak achteraf toch in een privédeel blijkt te liggen. Blijft herstel na meldingen lang uit, dan kan ook aansprakelijkheid wegens nalatig onderhoud meespelen (art. 6:174 BW).
Bij een onduidelijke oorzaak heeft de VvE doorgaans een onderzoeksplicht. Zolang niet vaststaat dat de oorzaak in een privégedeelte ligt, moet zij ervan uitgaan dat het probleem in een gemeenschappelijk deel zit. De VvE verzorgt dan het onderzoek (ECLI:NL:RBROT:2025:5489). Een onafhankelijk expertiserapport of een lekdetectie helpt om de oorzaak vast te stellen. Blijkt achteraf dat de oorzaak toch in een privédeel ligt? Dan kan de VvE de kosten alsnog terughalen bij de eigenaar van dat privédeel. Conclusies over aansprakelijkheid zijn doorgaans pas verstandig nadat de oorzaak duidelijk is.
In dat geval is een schriftelijke aanmaning doorgaans de logische volgende stap. Daarin geeft u een redelijke termijn voor herstel of betaling. Pas na die termijn is de VvE in beginsel in verzuim (art. 6:82 BW). Komt u er daarna nog niet uit? Dan zijn er meerdere routes: een mediator, zaakbegeleiding van voorRecht-rechtspraak, of de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Welke route past, hangt af van uw situatie en wat u wilt bereiken.
Wie schadevergoeding vraagt, moet over het algemeen zelf bewijzen wat er is gebeurd en wat de schade is (art. 150 Rv). Foto's en video's met datum helpen daarbij. Ook een schriftelijke melding met bevestiging van ontvangst en een rapport van een onafhankelijke deskundige zijn nuttig. In de meeste gevallen zijn twee dingen voldoende om het gesprek over vergoeding op gang te brengen. Dat zijn bewijs van een gebrek aan een gemeenschappelijk deel en bewijs van een tijdige melding. Bij een betwiste oorzaak is een expertiserapport vaak doorslaggevend.
De opstalverzekering van de VvE dekt doorgaans schade aan het gebouw zelf. Denk aan leidingen, plafonds en vloeren die tot de opstal horen. Schade aan uw eigen spullen valt vrijwel altijd onder uw eigen inboedelverzekering. Of een specifieke schade is gedekt, hangt af van uw polis, uw splitsingsreglement en eerdere besluiten van de vergadering van eigenaars. Dat geldt ook voor de vraag wie het eigen risico draagt. Voor de exacte dekking vraagt u dat na bij de verzekeraar of de beheerder. In sommige VvE's wordt het eigen risico bij schade uit een privédeel doorbelast aan de eigenaar van dat privédeel.
Voor schadevergoeding geldt met uitzondering van uitzonderingen een verjaringstermijn van 5 jaar (art. 3:310 BW). Die 5 jaar begint te lopen vanaf het moment dat u zowel de schade als de aansprakelijke partij kent. Daarnaast geldt een absolute termijn van 20 jaar na de gebeurtenis. Heeft u net pas schade ontdekt? Dan is het zinvol om snel schriftelijk te melden. De termijn loopt vanaf het moment dat u op de hoogte bent. Verjaring kan onder voorwaarden worden gestuit door een schriftelijke mededeling waarin u uw aanspraak handhaaft (art. 3:317 BW).
Deze pagina is gecontroleerd op 30 juni 2026 door:
Pieter van Riemsdijk
Pieter van Riemsdijk

Heeft u nog een andere vraag?

Neem contact met ons op
Het logo van de Rechtspraak
voorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak
Disclaimer Deze website geeft algemene informatie over regels, werkwijzen en procedures en bevat geen juridisch advies. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan of aanspraak maken op de juistheid en volledigheid van de inhoud. Daarnaast is voorRecht-rechtspraak en daarmee de Rechtspraak niet aansprakelijk voor de inhoud, actualiteit en het functioneren van websites van derden. De website wordt met grote zorgvuldigheid onderhouden.