Balkon & Kozijnen

Balkon & Kozijnen

Zijn uw balkon en uw kozijnen van de VvE of van uzelf? Dat hangt vooral af van twee dingen. Wat zegt uw splitsingsreglement, en gaat het om onderhoud, plotselinge schade of een wijziging? Op deze pagina leest u welke factoren de uitkomst bepalen. De Verkenner helpt u daarna om dat voor uw eigen situatie duidelijker te maken.

VoorRecht-rechtspraak biedt informatie om zelf tot een oplossing te komen, maar helpt ook als dat niet lukt. Indien nodig, is een stap naar de rechter mogelijk.

De weg naar een oplossing begint met de Verkenner

De Verkenner is een digitale hulp. Met hulp van kunstmatige intelligentie stelt hij u vragen om duidelijk te krijgen wat er aan de hand is. Daarna krijgt u informatie op basis van wat u heeft verteld, zoals uw rechten, wat u kunt doen, en wanneer hulp mogelijk is.
Let op: De Verkenner maakt gebruik van kunstmatige intelligentie en is nog in ontwikkeling. Controleer altijd of de informatie klopt.
De kozijnen zijn verrot van mijn VvE woning
Ik wil mijn balkon laten beglazen zonder toestemming van de VvE
De VvE wil onterecht het balkononderhoud uitstellen
Vertel de Verkenner uw eigen situatie...

Voorbeelden van situaties

Onderstaande situaties zijn fictief, maar gebaseerd op gevallen die bij voorRecht-rechtspraak binnenkomen. De voorbeelden trekken geen juridische conclusies. Ze laten zien welke stap iemand zou kunnen hebben gezet na het verkennen van de eigen situatie via de Verkenner. Wat de Verkenner laat zien is gebaseerd op patronen uit jurisprudentie over vergelijkbare situaties.

Verrotte kozijnen, VvE wijst af

Evelien zag dat het hout aan de buitenkant van haar kozijnen op meerdere plekken zacht en donker werd. Ze vroeg het VvE-bestuur om dit op te pakken. Ze kreeg te horen dat kozijnen "altijd al" voor de eigenaar zijn. Ze twijfelde of dat klopte. Ze wist niet waar ze dat kon nakijken.

De Verkenner liet zien dat de verdeling tussen VvE en eigenaar bij kozijnen afhangt van het splitsingsreglement. In veel recentere modelreglementen valt de buitenkant van kozijnen onder de VvE. Verder werd duidelijk dat het reglement op te vragen is bij het bestuur of bij de notaris. Het helpt om de relevante passage uit het reglement naast het oordeel van het bestuur te leggen. Evelien zou daarom het bestuur kunnen vragen om samen het reglement door te nemen, voordat het gesprek over kosten verdergaat.

Verrotte kozijnen, VvE wijst af

Evelien zag dat het hout aan de buitenkant van haar kozijnen op meerdere plekken zacht en donker werd. Ze vroeg het VvE-bestuur om dit op te pakken. Ze kreeg te horen dat kozijnen "altijd al" voor de eigenaar zijn. Ze twijfelde of dat klopte. Ze wist niet waar ze dat kon nakijken. De Verkenner liet zien dat de verdeling tussen VvE en eigenaar bij kozijnen afhangt van het splitsingsreglement. In veel recentere modelreglementen valt de buitenkant van kozijnen onder de VvE. Verder werd duidelijk dat het reglement op te vragen is bij het bestuur of bij de notaris. Het helpt om de relevante passage uit het reglement naast het oordeel van het bestuur te leggen. Evelien zou daarom het bestuur kunnen vragen om samen het reglement door te nemen, voordat het gesprek over kosten verdergaat.

Brokken beton, zorgen om de onderburen

Sander zag dat er stukken beton van zijn balkonrand op de stoep beneden vielen. Hij meldde dit direct schriftelijk bij het VvE-bestuur en bij de beheerder. Een paar weken lang bleef het stil. Ondertussen maakte hij zich zorgen om de veiligheid van de onderburen en voorbijgangers. De Verkenner liet zien dat de draagconstructie van een balkon in veel reglementen tot de gemeenschappelijke delen wordt gerekend. De VvE heeft voor die delen een onderhoudsplicht. Verder werd duidelijk dat bij acuut gevaar voor derden ook opstalaansprakelijkheid in beeld kan komen (art. 6:174 BW). Sander zag ook dat hij via de Verkenner zaakbegeleiding kon aanvragen, om zo samen met het VvE-bestuur naar een oplossing te werken. Zo komen hij en het bestuur op korte termijn samen om tafel.

Brokken beton, zorgen om de onderburen

<p>Sander zag dat er stukken beton van zijn balkonrand op de stoep beneden vielen. Hij meldde dit direct schriftelijk bij het VvE-bestuur en bij de beheerder. Een paar weken lang bleef het stil. Ondertussen maakte hij zich zorgen om de veiligheid van de onderburen en voorbijgangers. De Verkenner liet zien dat de draagconstructie van een balkon in veel reglementen tot de gemeenschappelijke delen wordt gerekend. De VvE heeft voor die delen een onderhoudsplicht. Verder werd duidelijk dat bij acuut gevaar voor derden ook opstalaansprakelijkheid in beeld kan komen (<a href="https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005289&amp;boek=6&amp;artikel=174" rel="noopener noreferrer" target="_blank" title="">art. 6:174 BW</a>). Sander zag ook dat hij via de Verkenner zaakbegeleiding kon aanvragen, om zo samen met het VvE-bestuur naar een oplossing te werken. Zo komen hij en het bestuur op korte termijn samen om tafel. </p>

Balkon beglazen, twijfel over toestemming

Rohan wilde zijn balkon laten beglazen om er ook in het tussenseizoen gebruik van te maken. Hij sprak daar een aannemer over. Van buren hoorde hij verschillende verhalen over wel of geen toestemming. Hij wist niet zeker of hij eerst bij de VvE moest aankloppen.

De Verkenner liet zien dat wijzigingen aan de buitenkant van het gebouw meestal toestemming van de VvE-vergadering vereisen. Dat geldt ook als het balkon zelf privé is. Verder werd duidelijk dat een onderbouwd voorstel het bestuur en de vergadering helpt. Tekeningen en uitvoeringsdetails maken de bespreking vaak makkelijker. Rohan zou daarom zijn plan op de agenda van de volgende vergadering kunnen laten zetten. Hij zou zijn voorstel ook vooraf met het bestuur kunnen doorspreken.

Balkon beglazen, twijfel over toestemming

Rohan wilde zijn balkon laten beglazen om er ook in het tussenseizoen gebruik van te maken. Hij sprak daar een aannemer over. Van buren hoorde hij verschillende verhalen over wel of geen toestemming. Hij wist niet zeker of hij eerst bij de VvE moest aankloppen. De Verkenner liet zien dat wijzigingen aan de buitenkant van het gebouw meestal toestemming van de VvE-vergadering vereisen. Dat geldt ook als het balkon zelf privé is. Verder werd duidelijk dat een onderbouwd voorstel het bestuur en de vergadering helpt. Tekeningen en uitvoeringsdetails maken de bespreking vaak makkelijker. Rohan zou daarom zijn plan op de agenda van de volgende vergadering kunnen laten zetten. Hij zou zijn voorstel ook vooraf met het bestuur kunnen doorspreken.

Currently showing 1 to 3 of 3

Staat uw situatie niet tussen deze voorbeelden?

Maakt u zich geen zorgen, dit waren slechts een paar voorbeelden van wat er via de Verkenner kan worden behandeld. We nodigen u uit om uw eigen situatie in te vullen in onze AI chatbot. Daar krijgt u, na het beantwoorden van enkele vragen, informatie die bij uw geval past. De verkenner is kosteloos, anoniem, en u zit nergens aan vast.

Samen met een begeleider kijken naar uw situatie?

Kunt u er samen niet uitkomen, of weet u niet goed wat een volgende stap is? Een zaakbegeleider helpt u om helderheid te krijgen in uw situatie en het gesprek met de andere partij weer op gang te krijgen. Samen kijken we wat er nodig is.

  • Heeft u het gevoel dat u er samen niet uitkomt?
  • Voelt u zich niet gehoord of begrepen door de andere partij?
  • Zoekt u iemand die met u meedenkt over een volgende stap?

Veelgestelde vragen over Balkon & Kozijnen

Dat hangt af van het splitsingsreglement van uw VvE en van het modelreglement waarop het is gebaseerd. In veel recentere modelreglementen valt de buitenkant van uw kozijnen, ramen en glas onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het hang- en sluitwerk aan de binnenkant is dan voor de eigenaar zelf. Maar als uw eigen splitsingsakte een andere verdeling vastlegt, kan dat in uw geval anders uitpakken. Alleen de tekst van uw eigen reglement en akte geeft uitsluitsel.
Wie het onderhoud betaalt, hangt af van wat het reglement als gemeenschappelijk en wat als privé aanmerkt. Het onderhoud van gemeenschappelijke delen loopt doorgaans via de VvE. De kosten komen dan uit de servicekosten die alle eigenaars samen betalen. Onderhoud van privédelen is in de meeste gevallen voor de eigenaar zelf, tenzij uw reglement uitdrukkelijk iets anders bepaalt.
Schilderwerk volgt vrijwel altijd de eigendomssituatie van het onderdeel. Bij de binnenkant van het kozijn is dat doorgaans de eigenaar zelf. Bij de buitenkant is dat in veel reglementen de VvE. Maar uw reglement kan het schilderwerk expliciet bij de eigenaar leggen. Of het kan een bredere gezamenlijke onderhoudsbeurt regelen. In dat geval kan het anders uitpakken. De tekst van uw eigen reglement is doorslaggevend.
De VvE heeft een onderhoudsplicht voor gemeenschappelijke delen (art. 5:126 BW). Een logische lijn is doorgaans om uw signaal schriftelijk en onderbouwd onder de aandacht te brengen. Vraag ook om het onderwerp op de agenda van de volgende vergadering te zetten. Tenzij u het bestuur al meermaals heeft aangesproken zonder reactie: in dat geval kunnen andere routes passender zijn. Een gesprek onder begeleiding van een zaakbegeleider van voorRecht-rechtspraak is er één van.
Voor een wijziging aan onderdelen die in uw reglement gemeenschappelijk zijn, is meestal toestemming van de VvE-vergadering nodig. Dat geldt vaak ook als de wijziging zichtbaar is aan de buitenkant, zelfs als het onderdeel zelf privé is. Tenzij uw reglement uitdrukkelijk ruimte biedt voor kleine wijzigingen, is vooraf toestemming vragen de veiligere route. Weigert de VvE zonder redelijke uitleg? Dan kan de kantonrechter die toestemming in sommige gevallen vervangen door een eigen machtiging (art. 5:121 BW). Een gerechtshof oordeelde in 2023 bijvoorbeeld dat een VvE een verzoek niet zonder redelijke uitleg had mogen weigeren (ECLI:NL:GHSHE:2023:1549). De eigenaar wilde in die zaak een houten kozijn vervangen door een aluminium kozijn. Of dat in uw situatie kansrijk is, hangt af van uw reglement en de omvang van de wijziging.
Dat hangt af van de polisvoorwaarden van uw VvE en van het soort schade. De opstalverzekering van de VvE dekt over het algemeen schade aan het gebouw zelf. Denk aan leidingen, plafonds, vloeren en in veel gevallen ook ramen en kozijnen. De schade moet dan wel door een plotselinge gebeurtenis komen. Het oplossen van de oorzaak, zoals achterstallig onderhoud, valt in beginsel buiten de dekking. Gevolgschade is vaak wel gedekt. Lees uw polisvoorwaarden of vraag het na bij de beheerder. Dekking en eigen risico verschillen per polis.
Bij schade aan derden, zoals onderburen of voorbijgangers, hangt het af van waar de oorzaak vandaan komt. Komt de schade uit een gemeenschappelijk deel, zoals de balkonconstructie? Dan is de VvE vaak aanspreekbaar op grond van de opstalaansprakelijkheid (art. 6:174 BW). Ligt de oorzaak in een privédeel van uw balkon, bijvoorbeeld in een door uzelf geplaatste bloembak of in een eigen wijziging? Dan kunt u in de meeste gevallen zelf aansprakelijk zijn. Een onafhankelijk onderzoek naar de oorzaak helpt om die vraag te beantwoorden, voordat het gesprek over kosten begint.
Deze pagina is gecontroleerd op 30 juni 2026 door:
Pieter van Riemsdijk
Pieter van Riemsdijk

Heeft u nog een andere vraag?

Neem contact met ons op
Het logo van de Rechtspraak
voorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak
Disclaimer Deze website geeft algemene informatie over regels, werkwijzen en procedures en bevat geen juridisch advies. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan of aanspraak maken op de juistheid en volledigheid van de inhoud. Daarnaast is voorRecht-rechtspraak en daarmee de Rechtspraak niet aansprakelijk voor de inhoud, actualiteit en het functioneren van websites van derden. De website wordt met grote zorgvuldigheid onderhouden.