Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de oplevering niet zichtbaar was. Het is een gebrek dat u op dat moment ook niet had kunnen ontdekken. Voor zichtbare gebreken geldt doorgaans dat de aannemer er na de oplevering niet meer op aanspreekbaar is (art. 7:758 BW). Of een gebrek echt "verborgen" was, hangt af van wat u bij de oplevering met een normale blik had moeten zien. Bij vocht achter de afwerking of een isolatiefout die zich pas later toont, is dat onderscheid vaak niet zwart-wit.

Vanaf het moment dat u het gebrek opmerkt, geldt de klachtplicht. U moet dan binnen bekwame tijd bij de aannemer melden dat er iets mis is (art. 6:89 BW). Daarnaast verjaart een vordering in beginsel 2 jaar nadat u bij de aannemer heeft gemeld dat er iets mis is. Bij bouwwerken geldt een uiterste grens van 20 jaar na oplevering (art. 7:761 BW). Wat een "bekwame tijd" is, hangt af van het soort gebrek. Bij een gebrek dat geleidelijk erger wordt, kan dat anders liggen dan bij een gebrek dat u in één keer ziet

Drie dingen wegen meestal mee. Ten eerste: wat u zelf heeft vastgelegd, zoals foto's, datums en een beschrijving. Ten tweede: uw schriftelijke melding aan de aannemer. Ten derde: doorgaans een rapport van een onafhankelijke deskundige over de oorzaak. In veel gevallen is zo'n bouwkundig rapport een sterk bewijsstuk. Een deskundige kan namelijk vaststellen of het gebrek bij oplevering al aanwezig was, en of het toen te zien was. Maar welke onderbouwing in uw zaak het zwaarst telt, hangt af van het soort gebrek en de tijd die is verstreken. Of u de kosten van zo'n onderzoek later vergoed krijgt, hangt af van de uitkomst en de afspraken.

Dat hangt af van uw contract. Heeft u zelf een aannemingsovereenkomst gesloten, bijvoorbeeld voor nieuwbouw of een verbouwing? Dan is de aannemer in beginsel uw aanspreekpunt. Heeft u een bestaande woning gekocht? Dan loopt het meestal eerst via de verkoper. Dat geldt vooral als de verkoper wist of had moeten weten van het gebrek, en dat niet heeft gemeld. Bent u zowel koper als opdrachtgever van eigen werk? Dan kunnen beide routes naast elkaar bestaan. Twijfelt u welke route bij u past? Dan kan de Verkenner u helpen om te zien welke factoren in uw geval meewegen.

In dat geval lopen de inschattingen uiteen. Een onafhankelijke beoordeling is dan vaak een logische volgende stap. Een onafhankelijk bouwkundig rapport kan helpen om vast te stellen of het gebrek bij oplevering al aanwezig was. Ook kan het laten zien of het toen te zien was. Komt u er ook daarna niet uit? Dan zijn er meerdere routes denkbaar. Een gesprek onder begeleiding van een zaakbegeleider van voorRecht-rechtspraak, bijvoorbeeld. Of, in laatste instantie, een procedure bij de rechter of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Welke route mogelijk is, hangt af van wat u in uw contract heeft afgesproken.

Als uw aannemer niet meer bestaat, zijn er een paar routes denkbaar. Welke route past, hangt af van wat er destijds is afgesproken. Loopt er een garantieregeling, bijvoorbeeld via Woningborg of een ander keurmerk? Dan kan die soms uitkomst bieden, binnen de eigen voorwaarden en termijnen. Daarnaast kunt u uw vordering bij de curator indienen. De uitkomst daarvan hangt af van wat er in het faillissement nog te verdelen is. Of er voor uw situatie dekking is, hangt af van uw contract en de voorwaarden van de regeling.