Verborgen gebreken

Verborgen gebreken

U ontdekt een gebrek aan uw woning dat bij de oplevering niet te zien was. Is de aannemer daar nog op aanspreekbaar? Dat hangt af van wat er precies mis is, wanneer u het zag, en wat u met de aannemer heeft afgesproken. Op deze pagina leest u welke factoren mee kunnen wegen. De Verkenner helpt u daarna om uw eigen situatie te ordenen. VoorRecht-rechtspraak biedt informatie om zelf tot een oplossing te komen, maar helpt ook als dat niet lukt. Indien nodig, is een stap naar de rechter mogelijk.

De weg naar een oplossing begint met de Verkenner

De Verkenner is een digitale hulp. Met hulp van kunstmatige intelligentie stelt hij u vragen om duidelijk te krijgen wat er aan de hand is. Daarna krijgt u informatie op basis van wat u heeft verteld, zoals uw rechten, wat u kunt doen, en wanneer hulp mogelijk is.
Let op: De Verkenner maakt gebruik van kunstmatige intelligentie en is nog in ontwikkeling. Controleer altijd of de informatie klopt.
Ik zie vochtplekken die er bij de oplevering van mijn appartement niet waren
Mijn aannemer zegt dat ik te laat ben met klagen over een scheur in de muur
Ik zie een gebrek aan de fundering, maar de aannemer bestaat niet meer
Vertel de Verkenner uw eigen situatie...

Voorbeelden van situaties

Onderstaande situaties zijn fictief, maar gebaseerd op gevallen die bij voorRecht-rechtspraak binnenkomen. De voorbeelden trekken geen juridische conclusies. Ze laten zien welke stap iemand zou kunnen hebben gezet na het verkennen van de eigen situatie via de Verkenner. Wat de Verkenner laat zien is gebaseerd op patronen uit jurisprudentie over vergelijkbare situaties.

Vochtplekken achter de stuclaag

Drie jaar na de oplevering zag Sanne vochtplekken op de slaapkamermuur. De stuclaag aan de buitenkant zag er normaal uit. Maar daarachter bleek het voegwerk slecht afgewerkt. Sanne twijfelde of dit als verborgen gebrek telde. En of ze de aannemer hier nog op kon aanspreken. De Verkenner liet zien dat een gebrek achter een afwerking in veel gevallen als verborgen gebrek wordt gezien. De reden: het was bij de oplevering niet zichtbaar. Verder werd duidelijk dat de oorzaak van vocht achter stucwerk meestal pas met een gericht onderzoek vast te stellen is. Een onafhankelijk bouwkundig rapport helpt vaak om dat in beeld te brengen. Sanne zou daarom de aannemer kunnen vragen om samen naar de muur te kijken. Daarna zouden ze samen een onafhankelijke deskundige kunnen inschakelen die de oorzaak in beeld brengt.

Scheuren en een schuine vloer in de uitbouw

Vijf jaar na de bouw van zijn uitbouw zag Bram scheuren in de gevel. Ook leek de vloer schuin te lopen. Een buur opperde dat de fundering verzakt zou kunnen zijn. Bram wist niet of het te laat was om de aannemer hier nog over aan te spreken. Het probleem was namelijk heel geleidelijk ontstaan. De Verkenner liet zien dat een gebrek dat langzaam erger wordt, anders wordt bekeken dan een gebrek dat u in één keer ontdekt. De klachttermijn begint pas te lopen vanaf het moment dat u het kon opmerken. Verder werd duidelijk dat een onafhankelijk constructieonderzoek vaak helpt om de oorzaak vast te stellen. Dat gebeurt bijvoorbeeld met een sondering of een hellingsmeting. Bram zou de aannemer kunnen vragen om samen zo'n onafhankelijke deskundige naar de fundering te laten kijken. Daarna kunnen ze samen bespreken wat er nodig is.

Dakisolatie verkeerd aangelegd in een gekochte woning

Petra en haar partner kochten een bestaande woning. Die was twee jaar eerder door de vorige eigenaar verbouwd. Een half jaar later bleek dat de dakisolatie verkeerd was aangelegd. Daardoor ontstond lekkage. Ze wisten niet of ze nu de verkoper of de aannemer van destijds moesten benaderen. De Verkenner liet zien dat er bij koop van een bestaande woning andere regels gelden dan bij een contract met een aannemer. In beginsel is de verkoper aanspreekbaar als die wist of had moeten weten van het gebrek, en dat niet heeft gemeld. Verder werd duidelijk dat voor de aansprakelijkheid van de aannemer twee dingen meewegen. Had de vorige eigenaar destijds een contract met die aannemer? En is de garantie of vordering bij de verkoop meegegaan? Petra en haar partner zouden hun koopcontract erbij kunnen pakken. Vervolgens zouden ze contact kunnen opnemen met de verkoper om de situatie te bespreken. Ook zouden ze kunnen vragen of er nog garantiepapieren of contracten met de aannemer beschikbaar zijn.

Currently showing 1 to 3 of 3

Staat uw situatie niet tussen deze voorbeelden?

Maakt u zich geen zorgen, dit waren slechts een paar voorbeelden van wat er via de Verkenner kan worden behandeld. We nodigen u uit om uw eigen situatie in te vullen in onze AI chatbot. Daar krijgt u, na het beantwoorden van enkele vragen, informatie die bij uw geval past. De verkenner is kosteloos, anoniem, en u zit nergens aan vast.

Samen met een begeleider kijken naar uw situatie?

Kunt u er samen niet uitkomen, of weet u niet goed wat een volgende stap is? Een zaakbegeleider helpt u om helderheid te krijgen in uw situatie en het gesprek met de andere partij weer op gang te krijgen. Samen kijken we wat er nodig is.

  • Heeft u het gevoel dat u er samen niet uitkomt?
  • Voelt u zich niet gehoord of begrepen door de andere partij?
  • Zoekt u iemand die met u meedenkt over een volgende stap?

Veelgestelde vragen over Verborgen gebreken

Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij de oplevering niet zichtbaar was. Het is een gebrek dat u op dat moment ook niet had kunnen ontdekken. Voor zichtbare gebreken geldt doorgaans dat de aannemer er na de oplevering niet meer op aanspreekbaar is (art. 7:758 BW). Of een gebrek echt "verborgen" was, hangt af van wat u bij de oplevering met een normale blik had moeten zien. Bij vocht achter de afwerking of een isolatiefout die zich pas later toont, is dat onderscheid vaak niet zwart-wit.
Vanaf het moment dat u het gebrek opmerkt, geldt de klachtplicht. U moet dan binnen bekwame tijd bij de aannemer melden dat er iets mis is (art. 6:89 BW). Daarnaast verjaart een vordering in beginsel 2 jaar nadat u bij de aannemer heeft gemeld dat er iets mis is. Bij bouwwerken geldt een uiterste grens van 20 jaar na oplevering (art. 7:761 BW). Wat een "bekwame tijd" is, hangt af van het soort gebrek. Bij een gebrek dat geleidelijk erger wordt, kan dat anders liggen dan bij een gebrek dat u in één keer ziet
Drie dingen wegen meestal mee. Ten eerste: wat u zelf heeft vastgelegd, zoals foto's, datums en een beschrijving. Ten tweede: uw schriftelijke melding aan de aannemer. Ten derde: doorgaans een rapport van een onafhankelijke deskundige over de oorzaak. In veel gevallen is zo'n bouwkundig rapport een sterk bewijsstuk. Een deskundige kan namelijk vaststellen of het gebrek bij oplevering al aanwezig was, en of het toen te zien was. Maar welke onderbouwing in uw zaak het zwaarst telt, hangt af van het soort gebrek en de tijd die is verstreken. Of u de kosten van zo'n onderzoek later vergoed krijgt, hangt af van de uitkomst en de afspraken.
In gesprekken over een verborgen gebrek komen meestal vier soorten kosten ter sprake. De herstelkosten van het gebrek zelf. De gevolgschade, bijvoorbeeld waterschade door een verkeerd aangelegde leiding. De kosten van een onafhankelijke deskundige. En in sommige gevallen waardevermindering. Herstelkosten zijn doorgaans het uitgangspunt. Gevolgschade kan in beeld komen als die rechtstreeks uit het gebrek voortvloeit. Welke kosten in uw situatie redelijk zijn, hangt af van drie dingen: de oorzaak, de omvang van de schade, en wat aantoonbaar is. Maar als de onderbouwing dun is of de oorzaak nog open ligt, kan die ruimte smaller worden. Een bouwkundig rapport helpt om dat onderbouwd in beeld te brengen.
Dat hangt af van uw contract. Heeft u zelf een aannemingsovereenkomst gesloten, bijvoorbeeld voor nieuwbouw of een verbouwing? Dan is de aannemer in beginsel uw aanspreekpunt. Heeft u een bestaande woning gekocht? Dan loopt het meestal eerst via de verkoper. Dat geldt vooral als de verkoper wist of had moeten weten van het gebrek, en dat niet heeft gemeld. Bent u zowel koper als opdrachtgever van eigen werk? Dan kunnen beide routes naast elkaar bestaan. Twijfelt u welke route bij u past? Dan kan de Verkenner u helpen om te zien welke factoren in uw geval meewegen.
In dat geval lopen de inschattingen uiteen. Een onafhankelijke beoordeling is dan vaak een logische volgende stap. Een onafhankelijk bouwkundig rapport kan helpen om vast te stellen of het gebrek bij oplevering al aanwezig was. Ook kan het laten zien of het toen te zien was. Komt u er ook daarna niet uit? Dan zijn er meerdere routes denkbaar. Een gesprek onder begeleiding van een zaakbegeleider van voorRecht-rechtspraak, bijvoorbeeld. Of, in laatste instantie, een procedure bij de rechter of de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Welke route mogelijk is, hangt af van wat u in uw contract heeft afgesproken.
Als uw aannemer niet meer bestaat, zijn er een paar routes denkbaar. Welke route past, hangt af van wat er destijds is afgesproken. Loopt er een garantieregeling, bijvoorbeeld via Woningborg of een ander keurmerk? Dan kan die soms uitkomst bieden, binnen de eigen voorwaarden en termijnen. Daarnaast kunt u uw vordering bij de curator indienen. De uitkomst daarvan hangt af van wat er in het faillissement nog te verdelen is. Of er voor uw situatie dekking is, hangt af van uw contract en de voorwaarden van de regeling.
Deze pagina is gecontroleerd op 18 juni 2026 door: Pieter van Riemsdijk

Heeft u nog een andere vraag?

Neem contact met ons op
Het logo van de Rechtspraak
voorRecht-rechtspraak is een initiatief van de Rechtspraak
Disclaimer Deze website geeft algemene informatie over regels, werkwijzen en procedures en bevat geen juridisch advies. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan of aanspraak maken op de juistheid en volledigheid van de inhoud. Daarnaast is voorRecht-rechtspraak en daarmee de Rechtspraak niet aansprakelijk voor de inhoud, actualiteit en het functioneren van websites van derden. De website wordt met grote zorgvuldigheid onderhouden.