Hoe voorkom je problemen binnen de VvE over zonnepanelen?

Samenvatting:

Zonnepanelen kunnen een onderwerp van geschil worden binnen een VvE. Om problemen in de toekomst te beperken, is het verstandig om een plaatsing van zonnepanelen goed voor te bereiden. Het doorlopen van een stappenplan zoals hieronder weergegeven kan daarbij helpen.

Hoe voorkom je problemen binnen de VvE over zonnepanelen?

Betrek je buren bij je wens voor zonnepanelen voor de VvE
Verzamel informatie, door bijvoorbeeld te zoeken op websites van belangenorganisaties, energiebedrijven en leveranciers van zonnepanelen
Bepaal de beste oplossing (bijvoorbeeld: zonnepanelen alleen voor de gemeenschappelijke ruimtes; alleen voor de individuele appartementen; een energiecoöperatie)
Betrek je buren bij deze oplossing
Bepaal de plaats op het VvE-dak en de geschiktheid van het dak (constructie, onderhoudsniveau)
Vraag offertes aan (3 offertes voor een goede vergelijking)
Zet, als het om gezamenlijke zonnepanelen gaat, in een uitgewerkt plan: de investering, de opbrengst en de financiële haalbaarheid binnen de VvE
Agendeer het bij de ALV van de VvE voor een besluit.
Leg het besluit van de ALV schriftelijk vast.

Enkele belangrijke voorbeelden van waar het fout kan gaan

(zonnepanelen van individuele leden)

Van wie is het dak?

In de praktijk komen we zaken tegen waar een vve-lid die op de bovenste verdieping van een gebouw woont, denkt dat het dak van hem is en daar zonnepanelen op kan leggen. Dat leidt vaak tot problemen. Het dak behoort tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Een VvE-lid mag niet zomaar een stuk van het dak voor zichzelf gaan gebruiken zonder toestemming van de andere leden. Als een lid dat wel doet, dan loopt hij het risico dat de zonnepanelen kunnen worden verwijderd. Als je bovenstaand stappenplan doorloopt voorkom je dit soort problemen.

Zonnepanelen zonder toestemming op het dak gelegd, wat nu?

Als een lid toch zo onverstandig is geweest op zonder toestemming van de ALV van de VvE zonnepanelen op het dak te leggen, zien we in de praktijk dat dit verschillende gevolgen kan hebben. Enkele voorbeelden:

de zonnepanelen moet worden verwijderd en het dak hersteld;
de zonnepanelen mogen voorlopig blijven liggen, zolang de VvE geen andere plannen heeft met het dak;
achteraf wordt alsnog toestemming gegeven om de zonnepanelen of een deel daarvan te laten liggen.

Hoe verdeel je het dak?

In sommige VvE wordt gezamenlijk besloten dat de zonnepanelen wordt geplaatst voor de individuele appartementen. Het praktisch installeren is vaak al lastig, denk aan een eigen aansluiting en een eigen omvormer. Nog lastiger is de verdeling van de panelen over het dak. De volgende probleempunten zijn denkbaar:

niet ieder plek op het dak heeft evenveel zon. De opbrengst per zonnepaneel kan daardoor verschillen en de individuele investeringen kunnen andere rendementen hebben;
de grootte van het aandeel in het gebouw kan medebepalend zijn voor de aanspraak op een deel van het dak;

Verdeling van het dak over verschillende individuele appartementen vraagt gedegen besluitvorming aan de voorkant.

(gemeenschappelijke zonnepanelen)

Worden de opbrengsten wel eerlijk verdeeld?

Bij het opwekken van energie met gezamenlijke zonnepanelen kunnen verschillen van inzicht ontstaan over de verdeling van de opbrengsten. Vragen die daarbij spelen zijn: welk aandeel heeft het VvE-lid in de investering in de zonnepanelen? Wat heeft het individuele lid aan energie verbruikt? Hoe worden de opbrengsten na saldering met het energiebedrijf verdeeld?

Bij kleine VvE van 3 tot 10 leden ontstaan met regelmaat problemen over het delen van opbrengsten. Oorzaak ligt vaak in de wat informele manier waarop afspraken tot stand zijn gekomen. Vaak staan de deelnemers van het eerste uur er redelijk ontspannen in:

“Ach, onze appartementen zijn ongeveer even groot en we zullen wel ongeveer evenveel verbruiken en bovendien wat we na saldering terugkrijgen is zo weinig dat we dat gewoon door drieën kunnen delen”.

Alles gaat goed totdat een van de appartementen wordt verkocht en de nieuwe eigenaar het niet eens is met de gemaakte afspraken.

Deze nieuwe eigenaar wil een complexe maar precieze verrekening zien en agendeert een voorstel daartoe op de ALV van de VvE. Het voorstel wordt door de anderen weggestemd en de nieuwe bewoner gaat naar de kantonrechter om dat besluit te laten vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. In de praktijk komt het voor dat als het niet aannemelijk is dat de verschillen in energieverbruik niet groot zijn en de te salderen som ook niet, dat de kantonrechter het besluit in stand houdt. Indien aannemelijk is dat de bestaande verrekenmethode wel heel oneerlijk uitpakt voor een of meer leden, kan het besluit worden vernietigd en zullen de leden met elkaar hebben te komen tot een eerlijke verrekenmethode.

Hoe voorkom ik problemen over de opbrengstverdeling?

Problemen voorkom je door heldere afspraken. Een veelgebruikte mogelijkheid is het oprichten van een energiecoöperatie door de VvE samen met haar leden In dit geval verrekent de VvE de opbrengst van de zonnepanelen niet direct met de energierekening, maar verkoopt de stroom aan een energieleverancier. De opbrengst wordt vervolgens verdeeld onder de diverse certificaathouders, waaronder bijvoorbeeld de appartementseigenaren.

Nog iets over kostenverdeling

Bij verduurzaming (zoals zonnepanelen) van het gemeenschappelijke gedeelte betalen alle eigenaren mee volgens hun aandeel in het gebouw, zoals vastgelegd in de akte van splitsing.
Als de zonnepanelen alleen voordelen opleveren voor enkele eigenaren, kan de vergadering besluiten hoe de kosten eerlijk verdeeld moeten worden, ook al is dit anders dan volgens het aandeel in het gebouw. Dit moet dan wel in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement staan.